Cap Rate Kalkulator (Direkteavkastning)

Beregn direkteavkastningen (Cap Rate) for å vurdere lønnsomheten til en eiendom uavhengig av finansiering.

Slik bruker du kalkulatoren

1
Legg inn pris
Fyll inn kjøpesum eller dagens markedsverdi.
2
Legg inn inntekter og kostnader
Fyll inn brutto leieinntekter og driftskostnader for å beregne netto driftsinntekt.
3
Se yield
Se direkteavkastningen og kostnadsandelen, og sammenlign med markedet ditt.

Ofte stilte spørsmål

Hva er en god yield?

Det varierer med marked og risiko, men 4–8 % er vanlig i Norge. Sentrale bystrøk ligger ofte på 3–5 %, mens mindre steder og mer risikable objekter gir 6–9 %. Høyere yield betyr som regel høyere risiko eller lavere forventet verdistigning.

Hva er netto driftsinntekt?

Netto driftsinntekt er brutto leieinntekter minus alle driftskostnader — kommunale avgifter, forsikring, vedlikehold, forvaltning og ledighet — men uten lånekostnader og skatt. Det viser eiendommens inntjeningsevne uavhengig av finansiering.

Hvorfor ser yield bort fra finansiering?

Fordi den måler eiendommen i seg selv, ikke lånet ditt. To investorer med ulik belåning får samme netto driftsinntekt fra samme bygg. Derfor er yield ideell for å sammenligne eiendommer, mens kontantavkastning måler din personlige, belånte avkastning.

Hvordan henger yield sammen med eiendomsverdi?

Verdi er netto driftsinntekt delt på yield, så små endringer i yield gir store prisutslag: en eiendom med 500 000 kr i driftsinntekt er verdt 10 mill. kr ved 5 % yield, men bare 7,1 mill. kr ved 7 %. Stigende markedsyield presser verdiene ned selv om leien er stabil.

Direkteavkastning (Cap Rate)

Capitalization Rate (Cap Rate) er den fundamentale metrikken for verdivurdering av næringseiendom og utleieboliger.

Den skiller eiendommens ytelse fra finansiering, noe som muliggjør sammenligning av avtaler på tvers av markeder.

Driftsresultat (NOI)

Netto driftsinntekter minus driftskostnader.

Yield

NOI / Pris. Høyere er vanligvis bedre for kontantstrøm.

Verdivurdering

NOI / Markedsyield = Estimert Eiendomsverdi.