Slik beregner du kontantstrøm på utleiebolig (steg for steg)
Publisert
Kontantstrøm er det viktigste tallet i utleieinvestering: pengene som er igjen hver måned etter alle kostnader og lånebetaling. En bolig med positiv kontantstrøm betaler deg for å eie den; en med negativ koster deg penger hver måned mens du venter på verdistigning. De fleste dårlige kjøp gjøres av folk som regnet optimistisk — denne guiden viser hvordan du regner ærlig.
Formelen
Månedlig kontantstrøm = effektiv leieinntekt − driftskostnader − lånebetaling. Hver av de tre delene skjuler detaljer som avgjør om tallet ditt er realistisk eller ønsketenkning.
Steg 1: Effektiv leieinntekt
Start med markedsleien, og trekk fra et ledighetsfradrag. Ingen bolig er utleid 100 % av tiden — leietakere flytter, boligen må pusses opp mellom kontrakter, og det tar uker å finne ny leietaker. 5–8 % av brutto leie er et fornuftig planleggingstall i de fleste markeder. Er markedsleien 20 000 kr, er effektiv inntekt 18 500–19 000 kr, ikke 20 000 kr.
Steg 2: Driftskostnader — delen alle undervurderer
Her går de fleste førstegangsinvestorer feil. Driftskostnadene omfatter langt mer enn de åpenbare regningene:
- Kommunale avgifter, eiendomsskatt og forsikring — de åpenbare.
- Vedlikehold og reparasjoner — planlegg med ca. 1 % av boligverdien per år, eller 5–10 % av leien. Taket og varmtvannsberederen bryr seg ikke om regnearket ditt.
- Større utskiftninger (CapEx) — tak, bad og hvitevarer slites ut etter en tidsplan. Sett av 5 % av leien for å jevne ut disse støtene.
- Forvaltning — 8–10 % av leien hvis du setter det bort. Selv om du drifter selv, har tiden din en verdi.
- Felleskostnader der det er aktuelt.
Steg 3: Lånebetaling
Månedlig lånebetaling avhenger av lånebeløp, rente, nedbetalingstid og lånetype. Annuitetslån (fast beløp) er standard i Norge. Lengre nedbetalingstid gir lavere betaling og bedre kontantstrøm, men bygger egenkapital saktere — et lån på 3,2 mill. kr til 6 % over 30 år koster ca. 19 200 kr i måneden, mens samme lån over 20 år koster 22 900 kr.
Et regneeksempel
Si at du kjøper en bolig til 4 mill. kr med 20 % egenkapital (800 000 kr) og finansierer 3,2 mill. kr til 6 % over 30 år. Markedsleien er 30 000 kr i måneden.
Effektiv inntekt ved 5 % ledighet: 28 500 kr. Driftskostnader: avgifter 3 000 kr, forsikring 1 000 kr, vedlikehold 8 % av leien (2 400 kr), felleskostnader 1 000 kr — totalt 7 400 kr. Lånebetaling: 19 200 kr. Kontantstrøm = 28 500 − 7 400 − 19 200 = ca. 1 900 kr i måneden.
Det er en reell, om enn tynn, positiv kontantstrøm — rundt 2,9 % kontantavkastning på de 800 000 investerte kronene, før man regner med avdrag og verdistigning. Stresstest den: hva skjer ved 7 % ledighet, eller om renten stiger ett prosentpoeng? Fungerer regnestykket bare med perfekte forutsetninger, fungerer det ikke.
Vanlige feil
De tre feilene som feller flest analyser: å bruke brutto leie i stedet for effektiv leie, å hoppe over vedlikehold og utskiftninger fordi boligen «akkurat er pusset opp», og å glemme at egenkapitalen har en alternativkostnad — penger låst i en bolig med 2 % kontantavkastning kunne gitt 7 % i et indeksfond. Kontantstrøm er ikke hele bildet, men det er delen som holder deg flytende mens resten av bildet utvikler seg.
Utleiekalkulatoren